우리가 살면서 도장 찍을 일이 많지는 않지만, 도장을 찍어야 하는 상황이 발생한다면 대부분 중요한 일인 경우가 많습니다. 상대방과의 의견 협의를 통한 합의를 하는 사항이라면 더욱 그럴 것입니다. 많은 상황에서 기명을 하고 날인을 하는 경우가 있지만 그 중에서도 우리의 주거지를 선택하고 부동산의 명의를 이전하는 주택매매는 특히 신중히 고려하고 결정해야 하는 아주 중요한 일인데요.
오늘은 주택을 매매할 때 반드시 넣어야 할 특약사항에 대해서 말씀드리겠습니다.
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주택매매시 부동산의 역할
✅ 주택 매매를 하실 경우 보통 기본적인 것은 부동산에서 기본적인 계약사항은 뼈대를 잡아주시고, 매매 상호간에는 서로 필요한 사항에 대하여 협의해서 특약사항으로 기재하는 것이 보통 이루어지는 절차입니다.
이 절차가 이루어지는 과정에서 중요한 이 부분을 놓치시는 바람에 분쟁이 휘말리시거나 하는 곤란한 일들을 겪으시는 분들이 정말 많이 계십니다. 그 만큼 자주 일어나는 일이기도 합니다.
주택매매 계약 절차
✅ 매매 계약은 보통 아래와 같은 절차로 이루어집니다.
1.계약금액이나 잔금, 특약사항을 확인하여 매도인과 매수인이 날인 후 계약
2.잔금일로 지정된 일자에 매수인이 매도인에게 잔금을 지급
3.매도인인 소요권 이전에 필요한 서류를 법무사에 이관
4.법무사측에서 매수인에게 지급받은 돈으로 해당 지자체에 취득세등을 납부, 등기소에 소유권 이전을 접수
주택매매시 발생하는 일
하지만 위 절차대로 계약 건을 진행하던 중에 이런 일이 발생하게 된겁니다.
✅ 법무사에서 해당 지자체에 취득세를 납부하기 위해 방문했을 때 이상한 말을 듣게 됩니다. 5억짜리 주택을 1주택으로 취득을 하게 되면 농어촌 특별세나 지방교육세, 이런 저런 비용을 제외하고 취득세가 1%로 5백만원 정도 나오게 됩니다. 이건 많이들 알고 계시는 사항이죠.
✅ 그런데 취득세를 5백만원정도 더 납부해야 된다는 얘기를 하는거죠. 참 황당하고 당황스러울 수 밖에 없는 상황인데요. 그 이유는 바로 계약한 그 건물에 불법으로 증축된 창고가 존재한다는 겁니다. 건축물대장에는 주택부분은 문제가 없는 건축물이라고 나와 있는데, 주택을 지을 때는 문제없이 합법적으로 잘 지어졌지만, 나중에 창고를 무허가로 증축을 하게 됨으로 불법 건축물이 되어 버린 것입니다.
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✅ 그래서 지자체에서는 합법적인 주택에는 1%의 취득세를, 불법 건축물인 창고 부분은 4%의 취득세를 납부하라고 하는 겁니다. 이럴 경우 매수인 입장에서는 내 피같은 돈 5백만원을 그냥 날리게 되는 기분이 드는게 당연할 겁니다.
✅ 이제 현재 상황을 한번 보게 되면 매수인 입장에서는 잔금을 다 치른 상태이고, 매도인은 잔금을 받아 이사도 가버린 상황이 되는 것입니다. 계약 후에 알게 된 위 불법 건축물에 대한 추가 취득세 5백만원을 매도인에게 지급을 요청한다고 하면 매도인은 분명히 자신을 알지 못한 사항이고 자신은 취득시 1%의 취득세만 납부했다라고 말할 확률이 큰 게 사실입니다.
✅ 분쟁이 발생하면 소송등의 방법으로 추가 취득세에 대한 청구를 할 수는 있겠지만 현실적으로 급한 건 매수인이고 여기에 시간,비용,스트레스 등 말할 수 없이 짜증스런 상황에 놓이게 될 겁니다. 매도인이 아주 교양있는 기본이 된 사람이라면 추가된 취득세를 반반으로 납부하자 등의 추가 협의가 이루어 질 수도 있겠지만 대화가 안통하는 꽉 막힌 사람이라면 당장 매수인이 피해를 볼 수 밖에 없습니다. 취득세 납부를 안하면 소유권 등기 이전도 되지 않고 이사 계획에도 차질이 생길 수 밖에 없으니까요.
✅ 일반 건축물대장에는 노란색 표시로 위반건축물로 표시되어 있는 위반건축물로 지정된 건물은 시정조치가 완료되는 시점까지 매년 이행 강제금이라는 걸 부과하게 됩니다. 그러니까 해당 건물이 위반건축물로 지정된 사실을 사전에 확인을 했다고 하면 계약 자체를 체결하지 않았을 겁니다. 하더라도 취득세를 포함한 위반사항의 시정 비용까지도 협의해서 계약이 되면 이처럼 속앓이할 일도 생기지 않겠죠.
✅ 그러나 안타깝게도 앞선 사례는 건축물대장에 위반건축물로 지정되지 않은 사례이고, 매도인도 지정 사실을 몰랐다고 하면 계약 후 생길 분쟁을 피하기는 어려운 상황입니다. 현대는 너무나 빠르게 발전하고 변화는 첨단의 시대입니다. 건축물대장에 위반건축물로 지정은 되어 있지 않더라도 자자체에서는 불법적인 건축여부를 위성사진을 통해 알고 있으므로 계약하실 때는 신중에 신중을 기해야 합니다.
주택매매시 반드시 넣어야 하는 특약
✅ 그래서 주택 매매 계약서를 작성하실 때 특약사항에 이 것 하나만 넣어주시면 위와 같은 분쟁은 물론 스트레스 방지도 됩니다. 계약전에는 매도인이 급한 경우가 많아서 특수한 경우가 아니면 특약사항을 통한 요구사항을 인정해 주는 경우가 많습니다.
반드시 넣어야 할 특약은 아래와 같습니다.
※특약 : 건축물대장상 이외의 부분(무허가 불법 건축물)으로 인하여 취득세가 추가로 발생될 경우, 추가된 취득세 부분은 매도인이 부담하기로 한다.
건축물대장 이외의 부분으로 취득세가 추가로 발생되는 경우는 무조건 매도인이 부담한다는 특약을 넣으셔야 합니다. 이 특약을 넣지 않게 되면 위와 같은 사례가 발생하게 되는 거죠.
주택매매 계약전에 확인해봐야 할것들
✅ 이외에도 주택 매매 계약전에 꼭 확인해야 하는 사항입니다.
-건축물대장 발급을 통한 위반 건축물 여부 확인
-건물 도면 발급을 통한 실 건물과의 현황 비교검증
-불법 건축 확인시, 계약전 사전 협의 후 특약 명시
이와 같이 매매 계약시에는 한번의 확인을 안해서, 상대방의 구두 약속만 받고 특이한 사항에 대한 미협의로 인해 낭패를 당하는 일을 주변에서 종종 볼 수 있습니다.
도장 찍기전에 철저히 확인하고 필요한 사항에 대한 특약 공시로 안전하고 분쟁없는 깔끔한 매매 계약들 하시길 바랍니다. 오늘 말씀드린 내용을 꼭 기억해 두셨다가 나중에 매매를 하시게 될 때 특약사항에 꼭 포함시키셔서 손해보시는 일이 없도록 하시길 바라며 주위 지인분들에게도 공유해 주세요.